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Estimation / Vente : comment valoriser la performance énergétique quand on est professionnel de l’immobilier
La performance énergétique est au cœur de toute discussion relative au logement. Il faut avouer que le secteur du bâtiment est particulièrement énergivore. D’après l’ADEME (agence pour la transition écologique), le bâtiment constitue le premier consommateur d’énergie en France, utilisant 40 % de l’énergie. Les mesures comme le DPE (diagnostic de performance énergétique) impactent désormais le prix de vente d’un bien immobilier. Qu’est-ce que la valeur verte d’un bien immobilier ? Comment valoriser la performance énergétique dans un prix de vente ? Comment valoriser un équipement en énergie renouvelable ? Voici quelques pistes de réflexion.
Performance énergétique des logements en France : état des lieux
Sur les 30 millions de résidences principales en France au 1er janvier 2022, seules 5 % sont très économes (classes A et B du DPE) et 24 % sont classées C (1). Or, tout ce qui est rare est cher ! Si un vendeur possède un bien économe sur sa consommation d’énergie, cela devient un argument de vente intéressant. En tant que conseiller immobilier, c’est un point fort à mettre en valeur lors des visites !
A l’inverse, vouloir vendre une passoire thermique (logement classé F ou G) devient complexe. Elles subissent des interdictions progressives :
interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires (depuis août 2022, pour les logements classés F et G);
interdiction de louer :
pour les logements G+ depuis le 1er janvier 2023 (ceux dotés d’une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m2/an) ;
pour les autres logements de la classe G en 2025 ;
pour les logements classés F en 2028 ;
obligation de réaliser un audit énergétique lors de la mise en vente d’une passoire énergétique depuis le 1er avril 2023, etc.
Le résultat du DPE impacte donc de plus en plus le prix de vente. C’est un phénomène à prendre en compte lors d’une estimation immobilière, d’où l’intérêt croissant pour les formations DPE d’agent immobilier.
Les conséquences du DPE sur l’estimation d’un bien immobilier
Les notaires de France évaluent chaque année la valeur verte des logements. La dernière étude parue en novembre 2022 porte sur la situation de 2021. Les logements les plus économes en énergie (lettres A et B du DPE) ne représentent que 7 % des transactions. Les logements énergivores (lettres F et G) représentent plus du double.
Le prix de vente d’un logement classé A ou B est supérieur de 3 % à 16 % pour un appartement et de 6 % à 14 % pour une maison (par rapport au prix d’un logement classé D).
A l’inverse, les logements énergivores (classés F ou G) subissent une décote verte :
de 3 % à 19 % moins cher pour une maison,
de 2 % à 11 % pour un appartement.
Logements énergivores ou non, des disparités fortes existent selon la situation géographique… Ainsi, les écarts les plus grands se trouvent dans la région Grand Est et dans la région Nouvelle Aquitaine. Finalement, l’écart de prix entre un logement énergivore (F ou G) et un logement peu énergivore (A ou B) peut atteindre jusqu’à 38 %.
Rappelons que le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis 2006 mais a fait l’objet d’une réforme en 2021. Il est obligatoire de fournir la performance énergétique du logement dès le stade de la mise en vente. La méthode de la consommation réelle qui dépend trop du mode de vie du propriétaire a cédé la place à une appréciation des critères physiques du bâtiment.
Il est important que vous fassiez preuve de pédagogie au moment de l’estimation. Apporter les bonnes informations et les chiffres clés montrera votre professionnalisme et donnera confiance au propriétaire.
Quels équipements en énergie renouvelable valoriser ?
Les énergies renouvelables gagnent le cœur des Français. Inquiets face aux hausses de prix de l’énergie, ils se tournent volontiers vers des alternatives. Aussi, au même titre qu’une vue dégagée ou qu’une grande cuisine, les équipements en énergie renouvelable font partie des points forts d’un bien immobilier et font partie des points clés à mettre en valeur.
Le baromètre Qualit’EnR (2) interroge chaque année les Français. Début 2023, 98 % d’entre eux déclarent soutenir le développement des filières d’énergie renouvelable (EnR) pour le chauffage, l’eau chaude et l’électricité. 4 Français sur 5 estiment qu’un équipement en énergie renouvelable apporte de la valeur à un bien immobilier.
En 2023, 37 % des Français ont pris la décision d’effectuer des travaux de rénovation énergétique (en progression de 12 points sur un an !). Au moment de changer de logement ou d’acheter un bien, la performance énergétique est donc un critère de sélection.
Près d’une personne sur deux possède aujourd’hui au moins un équipement EnR :
le chauffe-eau thermodynamique (15 %) ;
le poêle à bois (14 %) ;
la pompe à chaleur (13 %) ;
les panneaux solaires photovoltaïques (10 %).
Comment valoriser un équipement en énergie renouvelable ?
Voici quelques conseils pour valoriser des équipements en énergie renouvelable, lorsque vous réalisez l’estimation d’un bien ou sa mise en vente.
Fournir les bonnes informations
La production d’une énergie verte et décarbonée séduit de nombreux acheteurs potentiels. Toutefois, rares sont ceux qui maîtrisent parfaitement la technologie. Un travail pédagogique doit donc se faire par l’agence immobilière (aidée du propriétaire) pour expliquer :
pourquoi le propriétaire a fait ce choix ;
comment il a mis en oeuvre cet équipement de production d’énergie renouvelable ;
le coût global de l’installation sur facture (hors aides et subventions).
Par exemple, combien d’acquéreurs font la différence entre un panneau solaire thermique et un panneau photovoltaïque ? Le premier produit de l’eau chaude sanitaire et du chauffage grâce à la chaleur du soleil. Le second produit de l’électricité avec la lumière du soleil grâce au silicium contenu dans ses cellules.
Montrer les bénéfices de l’énergie renouvelable
Une maison équipée de panneaux photovoltaïque ou d’une éolienne peut devenir autonome pour sa consommation d’énergie. C’est le premier point et le plus important.
Second bénéfice : la signature d’un contrat de revente de l’énergie au-dessus des prix du marché. Ici encore, l’agent immobilier et le propriétaire doivent avoir et fournir la connaissance précise des obligations d’achat de l’énergie renouvelable produite par des particuliers.
Lors d’une estimation immobilière du bien immobilier, le coût de l’installation des équipements mais aussi les conditions du contrat de revente impactent le prix de mise en vente.
Prouver les économies
Les économies réalisées se prouvent. Le vendeur peut présenter :
les factures d’énergie, avant travaux et après travaux ;
les factures d’achat, d’installation et d’entretien des équipements ;
le contrat de revente d’électricité ;
un DPE récent.
N’hésitez pas à joindre toutes ces pièces au dossier de vente à destination des acquéreurs potentiels. L’impact est différent entre simplement dire que la maison est équipée de panneaux solaires et présenter un dossier prouvant les économies réalisées. Dès la première prise de contact, incitez le propriétaire à rechercher toutes les factures, contrats, mode d’emploi, etc.
Notez que l’installation d’un équipement en énergie renouvelable, en dehors d’une rénovation globale, peut ne pas augmenter la note du DPE de manière significative. Ce sera notamment le cas en l’absence de travaux d’isolation par l’intérieur ou par l’extérieur. La réalisation du DPE est complexe et fait appel à de nombreux paramètres.
D’où l’intérêt de montrer clairement les économies d’énergie réelles réalisées pour valoriser le logement. Avec une réserve importante : le mode de vie et la composition de la famille modifient la consommation d’énergie.
Si un acheteur apprécie les économies d’énergie, peut-être aura-t-il peur de l’entretien ou du remplacement d’un équipement en énergie renouvelable ? Ici encore, vous devrez faire preuve de pédagogie :
sur les modalités d’entretien mensuel ou annuel des équipements ;
sur les facilités d’approvisionnement (filière bois notamment) ;
sur leur durée de vie ;
sur leur fonctionnement quotidien ;
sur la facilité de réparation, le cas échéant.
Dans la plupart des cas, l’acheteur découvrira les équipements de production d’énergie renouvelable. Un accompagnement est nécessaire pour le rassurer sur la simplicité de fonctionnement.
Points clés
La performance énergétique d’un logement donne une valeur verte à prendre en compte lors d’une estimation immobilière.
Près d’un Français sur deux possède déjà au moins un équipement en énergie renouvelable.
Au moment d’un achat immobilier, valoriser un équipement en énergie renouvelable et la baisse de la consommation d’énergie sont des facteurs décisifs dans la décision.
Un équipement en énergie renouvelable doit encore être présenté à un acquéreur potentiel (entretien, coût, durée de vie, fonctionnement, etc.)
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