Quelles sont les mesures imposées par la loi ALUR ?

Entrée en vigueur en 2014, la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) est un texte qui, à l’époque, a marqué une véritable rupture. Son objectif ? Insuffler le renouveau dans un marché de l’immobilier jugé trop peu transparent, mettre en place de nouvelles mesures pour réguler les pratiques et protéger les populations les plus à risque de souffrir des logements insalubres.

Qu’il s’agisse d’encadrer l’offre de construction et les locations, de revoir les pratiques des agents et conseillers immobiliers ou de lutter contre l’habitat indigne, la loi ALUR s’impose comme un texte important à bien des égards. Dans la suite de cet article iad, on revient plus en détail sur le sujet, afin de vous aider à y voir plus clair.

Mieux comprendre la loi ALUR

Les objectifs de la loi ALUR sont multiples :

• L’accès au logement décent : l’une des priorités de cette loi, c’est de favoriser l’accès au logement décent pour les populations les plus vulnérables et donc, de renforcer la lutte contre les marchands de sommeil et les offres de logement insalubres ;
• L’amélioration des relations entre les propriétaires, les locataires et les professionnels de l’immobilier, en rendant les processus de vente et d’acquisition d’un bien immobilier, plus transparente ;
• Encadrer les pratiques des professionnels de l’immobilier (agences, agents et conseillers) afin d’éviter les dérives et les pratiques considérées comme étant des pratiques abusives ;
• Favoriser l’innovation tout en assurant la transparence des pratiques et de l’information.

Sont ainsi impactés, l’ensemble des acteurs du marché immobilier, des professionnels aux propriétaires en passant par les syndics et les copropriétés. Naturellement, cela a entraîné une petite “révolution” puisqu’il a fallu s’adapter à de nouvelles règles.

Ce qu’implique la loi ALUR pour vous, professionnels de l’immobilier

L’une des principales mesures de la loi ALUR, c’est bien la question de la formation. En effet, pour continuer à bénéficier de la carte professionnelle, les agents immobiliers doivent obligatoirement suivre une formation continue d’une durée de 14 heures par an ou de 42 heures sur 3 ans consécutives. Sans cette formation, les professionnels de l’immobilier détenteurs de la carte professionnelle ne pourront obtenir son renouvellement.

D’autres mesures, concernant cette fois les actions et les résultats des agents et conseillers immobiliers ont été prisés. On pense par exemple aux mandats ainsi qu’aux honoraires, qui sont désormais mieux encadrés. 

Bon à savoir

Le rôle de la loi ALUR est, avant tout, de limiter les pratiques abusives de la part des professionnels de l’immobilier, en rappelant leur rôle et leurs obligations.

Lire aussi : Tout savoir de la formation obligatoire de la loi Alur

Loi ALUR, syndic et copro : prêts pour un nouveau départ

Toujours dans un souci de transparence, la loi ALUR impose là aussi de nouvelles règles à l’ensemble des syndics et syndics de copropriété. L’idée est de simplifier les procédures et de favoriser l’accès à l’information à l’ensemble des copropriétaires.

Mise en concurrence et rémunération

A l’origine, la loi ALUR a rendu la mise en concurrence du syndic obligatoire une fois par an. La loi Macron est revenue sur le sujet, afin d’allonger ce délai à 3 ans. En d’autres termes, le mandat de gestion de la copropriété par un syndicat de copropriété est de 3 ans. Ce laps de temps passé, le syndic doit procéder à la sélection d’un nouveau partenaire.

Il a pour obligation d’étudier et de comparer les différentes demandes, afin de sélectionner le syndic qui correspond le mieux aux besoins des copropriétaires. Une mise en concurrence tout à fait nouvelle, qui empêche les renouvellements abusifs.

Autre sujet abordé, celui de la rémunération. Le syndicat de copropriété est désormais rémunéré selon un forfait global dans lequel est présenté l’ensemble des services fournis. Les prestations hors forfait sont quant à elles, mieux définies. Une liste limitative de prestations possiblement mise en place par le syndic a d’ailleurs été définie.

Fonds de travaux et DTG

La copropriété doit désormais être détentrice d’un “fond de travaux”, à condition que l’immeuble géré soit âgé de 5 ans, ou plus. Un compte bancaire spécialement dédié doit être créé, afin de réaliser :

• des travaux prescrits par les lois et les règlements
• des travaux qui ne sont pas compris dans le budget prévisionnel
• des travaux urgents et nécessaires pour la sauvegarde de l’immeuble

En plus de ce fond pour les travaux, un diagnostic global doit être réalisé. Ce DTG permet de faire l’état des lieux de l’immeuble afin de déterminer quels sont les éventuels travaux qu’il faut ou faudrait réaliser à terme, afin d’assurer le maintien en l’état de l’immeuble. L’idée est d’évaluer le coût que les éventuels travaux pourraient représenter.

Carnet numérique, suivi d’entretien et extranet

ALUR favorise également l’accès à l’information à l’ensemble des copropriétaires. Par exemple, un carnet de suivi et des entretiens doit être tenu. Dans ce carnet de suivi, peuvent figurer toutes les informations concernant l’entretien ainsi que les travaux éventuellement menés dans tel ou tel lot de la copropriété, voire les parties communes. Doivent également y figurer les conclusions du DTG et un compte-rendu.

Ces informations peuvent figurer sur un extranet mis à disposition de l’ensemble des copropriétaires. Cet espace en ligne centralise l’ensemble des documents liés à la copropriété. Chaque copropriétaire peut y accéder facilement, à l’aide d’un login et d’un mot de passe. Une manière de rendre la gestion plus transparente et forcément plus inclusive.

Séparation du compte bancaire

Les syndics avaient tendance à ouvrir un seul compte bancaire dédié à la gestion de l’ensemble de leurs copropriétés. Or, la loi ALUR est venue clarifier la chose en rendant obligatoire le fait d’avoir un compte bancaire unique, dédié à une copropriété chez les copro de plus de 15 lots. Le choix de la banque reste à la main du syndic sauf en cas de décision contraire votée à la majorité à l’occasion d’une Assemblée générale. 

L’assurance responsabilité civile

Parmi les autres mesures imposées par la mise en place de la loi ALUR, le fait que le syndic de copropriété fasse voter à l’occasion d‘une AG, la souscription à une assurance responsabilité civile. Il est toutefois possible que l’assemblée générale le refuse. Dans ce cas, le syndic devra contracter de son propre chef à cette assurance, au compte de la copropriété.

Loi ALUR et loi ELAN

La loi ALUR est, elle-même, la suite de la loi Hoguet, votée en 1970. Cette loi réglementait alors l’ensemble des activités des professionnels de l’immobilier, les transactions immobilières, etc… L’arrivée de la loi ALUR a naturellement chamboulé les pratiques et les habitudes, avant que la loi ELAN ne vienne, là encore, renforcer l’existant.

Ce texte facilite la construction de logements neufs, tout en renforçant la protection des plus fragiles contre les logements insalubres ou trop onéreux. En d’autres termes, la loi ELAN renforce l’encadrement des loyers, l’accès aux logements sociaux etc… Tout en incorporant de nouveaux concepts, comme le bail mobilité !

Ce qu’implique la loi ALUR pour les bailleurs

Les bailleurs sont directement concernés par la loi ALUR qui leur impose certaines règles, concernant notamment le sujet des loyers ou de la décence du logement. Découvrons un peu plus en détail ce que tout cela implique.

Droit au logement décent

Comparée à l’offre, La demande en logement a explosé. De fait, de nombreux bailleurs ont commencé à proposer des biens vétustes. La loi ALUR vise à lutter contre le phénomène en donnant plus de pouvoir aux communes ainsi qu’aux collectivités.

Par exemple, ces dernières peuvent délimiter une ou des zones géographiques dans lesquelles, pour mettre un logement en location, il faut obtenir une autorisation préalable. Sont également renforcés, les contrôles concernant :

• La surface habitable;
• L’accès à l’eau, à l’électricité ou au gaz;
• Les fissures et l’humidité.

L’encadrement des loyers

Désormais, les loyers sont encadrés dans les zones à forte demande, mais bientôt un peu partout sur le territoire. Il sera impossible pour un propriétaire d’augmenter le loyer (pour un logement vide ou meublé), entre deux locations. Il sera toutefois possible d’activer certains leviers, comme la réalisation de travaux !

Expulsion

Avec la loi ALUR, le propriétaire – bailleur n’a plus le droit d’expulser lui-même son locataire. En cas de loyer impayé, ce dernier doit se tourner vers un huissier de justice. Il se chargera de prévenir le locataire qui dispose de 2 mois pour régler sa dette. Passé ce délai, le propriétaire peut saisir le CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Il s’agit de la commission chargée des expulsions.

Bon à savoir

En cas de loyer impayé, le propriétaire peut bénéficier de la Garantie universelle des loyers (GUL). Ce dispositif est une caution de l’État, gratuite, qui permet de garantir les impayés sur une durée de 18 mois.

D’autres thématiques sont abordées par la loi ALUR, notamment concernant les colocations ou les frais d’agence. Des sujets que nous évoquerons dans un article spécialement dédié.

Et pour les professionnels de la construction : que dit la Loi ALUR ? 

La loi ALUR n’impacte pas “que” les copropriétés, les professionnels de l’immobilier ou les bailleurs, mais également les entreprises spécialisées dans le secteur de la construction.

Dépôt de demande et transparence

La loi ALUR rend possible la demande d’accès à un logement social, directement en ligne. Il suffit de créer son dossier, son reliquat et le déposer en ligne. Agir ainsi permettra au demandeur de déposer ses pièces justificatives, en ligne, une seule fois.

Cette demande peut ensuite être suivie par le dépositaire, grâce à un nouveau droit à l’information. Il porte sur :

• Le suivi des étapes du traitement de la demande déposée au préalable ;
• Les modalités de dépôt de pièces justificatives supplémentaires, manquantes ;
• Les données qui le concernent, conservées en ligne.

Droit au logement opposable

Votée en 2007, la loi sur le droit au logement opposable vise à garantir un logement à toutes les personnes qui vivent sur le territoire national de manière “stable et régulière”, dans le cas où celles-ci ne peuvent avoir accès à un logement.

La loi ALUR facilite les demandes d’accès au logement stable, grâce à un renforcement du pouvoir des commissions de médiation en charge des dossiers. Par exemple, elles peuvent requalifier les dossiers en fonction de la situation de la famille ou en cas de situation d’extrême urgence, comme lorsqu’un demandeur est menacé d’expulsion. 

Ce qu’il faut retenir de la loi ALUR

Finalement, on voit que la loi ALUR a imposé un souffle nouveau au secteur de l’immobilier en forçant les acteurs concernés à revoir leur pratique. Plus de transparence, une meilleure gestion des loyers et un meilleur encadrement des biens mis sur le marché permettent d’avoir un aperçu plus complet sur son fonctionnement global et donc, d’arriver plus vite à l’objectif fixé par l’exécutif, à savoir lutter contre les abus et protéger les plus fragiles contre les logements indécents.