Imposition et agents commerciaux immobiliers : comment ça marche ?

En tant qu’agent commercial en immobilier, vous réalisez des transactions immobilières. Vous percevez un commissionnement sur ces dernières. Vous devez donc vous acquitter d’impôts sur ces revenus. Quels sont-ils ? Comment sont-ils calculés ? Comment devez-vous les déclarer ? Quand les payer ? Est-il possible d’optimiser son imposition ? Vous trouverez ici les réponses à ces questions. 

L’imposition des agents commerciaux immobiliers indépendants

En général, en tant qu’agent commercial en immobilier indépendant, vous êtes immatriculé sous le régime de l’autoentreprise, appelée aussi microentreprise. Ce régime détermine votre imposition. 

La nature de votre activité place vos revenus dans la catégorie des BNC – bénéfices non commerciaux. En effet, vous êtes considéré comme une profession libérale et non commerciale. Cette caractéristique conditionne tout votre régime d’imposition. 

À noter

Le régime de la microentreprise est soumis à un plafond. Pour les BNC, le chiffre d’affaires hors taxe (CAHT) ne doit pas dépasser 72 600 € par an. Au-delà, il sera nécessaire de passer à un autre régime, comme l’entreprise individuelle (EI)

Vos revenus sont soumis à plusieurs types de prélèvements. Il convient ainsi de faire la distinction entre les différents impôts et cotisations : 

• Les prélèvements sociaux : retraite, Sécurité sociale, formation, CSG…
• La TVA
• La CFE – cotisation foncière des entreprises
• L’impôt sur le revenu

Les charges sociales ou prélèvements sociaux

Les charges sociales recouvrent plusieurs types de cotisations :

• L’Assurance Maladie et maternité
• Les allocations familiales
• L’invalidité-décès
• La retraite 
• Les CSG et CRDS (Contribution sociale généralisée et Contribution au remboursement de la dette sociale)

Sous le régime de la microentreprise ou autoentreprise, ces charges sociales sont prélevées ensemble, à un rythme mensuel ou trimestriel. Vous pouvez vous-même en choisir la fréquence. Ces prélèvements vous permettent de profiter des différentes prestations sociales. 

Le montant de ces charges représente un pourcentage de votre CAHT. En l’occurrence, actuellement, pour les BNC, il représente 22 % de votre chiffre d’affaires. 

La TVA

En tant que micro-entrepreneur vous êtes exempté de TVA. C’est-à-dire que le montant de vos prestations n’est pas soumis à cette taxe. Cependant, cet avantage est aussi soumis à un plafond. Pour pouvoir continuer à en bénéficier : 

• Il ne faut pas que votre CAHT ait dépassé 34 400 € pendant les deux années précédentes. Si vous avez dépassé le seuil une seule année, vous ne serez pas redevable.
• Il ne faut pas dépasser le seuil de 36 500 € de CAHT. Dans ce cas, vous serez redevable de la TVA au premier jour du dépassement. 

Il est donc indispensable de suivre précisément vos revenus en ayant en tête ce plafond. Il est envisageable de conserver le statut d’autoentrepreneur en vous acquittant de la TVA. Cependant, dans ce cas-là, il sera peut-être plus intéressant de passer à un autre régime, du type entreprise individuelle. 

La cotisation foncière des entreprises – CFE 

La CFE concerne toutes les entreprises et toutes les personnes physiques. En tant que micro-entrepreneur vous en êtes donc redevable. Elle est calculée sur une base locale – valeur locative des biens de votre commune de résidence pour le calcul de la taxe d’habitation – multipliée par un coefficient décidé par la commune. Généralement, elle s’applique à la surface des locaux professionnels. Or, de par votre activité, vous travaillez depuis votre domicile ou chez vos clients. Vous ne déclarez donc pas de local professionnel. Dans ce cas, la CFE est forfaitaire, basée sur votre chiffre d’affaires hors taxe, selon un barème.  

Pour vous en acquitter, vous devez remplir une déclaration l’année de la création de votre entreprise, avant le 1^er janvier de l’année suivante. Le formulaire est disponible sur le site des impôts. La CFE est ensuite à régler avant le 15 décembre de l’année en cours. Aucune démarche supplémentaire n’est à effectuer sauf en cas de changement dans votre entreprise :

• Agrandissement de la surface dédiée à votre activité, si vous acquérez un local professionnel, par exemple ;
• Dépassement des seuils de revenus.

Bon à savoir :

Vous êtes exonéré de CFE :
– Durant votre première année d’activité ;
– Si vos revenus annuels (CAHT) ne dépassent pas 5 000 €.

Les impôts sur le revenu

Si vous respectez les plafonds de la microentreprise, voici comme s’effectueront le calcul et le paiement de votre impôt sur le revenu. 

Le montant de votre impôt sur le revenu est calculé à partir de vos déclarations mensuelles ou trimestrielles de chiffre d’affaires hors taxe. Vos BNC servent ensuite de base à ce calcul par l’administration fiscale. Un abattement de 34 % est appliqué sur vos BNC pour déterminer votre bénéfice imposable. Cet abattement forfaitaire de 34 % correspond à une estimation de vos frais professionnels.

Concrètement :

• Ce revenu imposable s’intègrera à votre déclaration d’impôts pour en déterminer le montant final.
• Pour le déclarer, il vous faudra remplir le formulaire 2042 à associer à la déclaration d’impôt de votre foyer fiscal.
• L’URSSAF vous fournit au moment de la déclaration, le montant exact à reporter dans cette déclaration. 

Est-il possible d’optimiser son imposition d’agent commercial immobilier indépendant ?

Bien sûr, il est toujours appréciable de réduire ses prélèvements et ses impôts. Est-ce possible dans votre activité d’agent commercial en immobilier ? Oui, sous certaines conditions. 

En respectant scrupuleusement délais et plafonds

La première chose à faire pour ne pas faire face à des prélèvements trop importants est de respecter parfaitement les procédures. 

• Effectuez vos déclarations de chiffres d’affaires auprès de l’URSSAF dans les temps. Choisissez le rythme de déclaration qui vous convient le mieux, mensuel ou trimestriel. Pour un rythme trimestriel, les charges sont prélevées au début du mois suivant votre déclaration. Par exemple, pour le premier trimestre, vous effectuez la déclaration de votre CAHT de janvier, février et mars, entre le 1^er et le 30 avril pour un règlement de vos cotisations au 1^er mai. 
• La CFE est à régler avant le 15 décembre de l’année.
• La déclaration de l’impôt sur le revenu s’effectue classiquement. 

Attention à respecter les plafonds :

• Du régime de la microentreprise, soit 72 600  € de chiffre d’affaires annuel hors taxe ;
• De la franchise en base de TVA, soit 34 400 € de CAHT durant les deux années précédentes et moins de 36 600 € de CAHT.

Le franchissement d’un plafond peut entraîner des pénalités ou le basculement immédiat sous un autre régime. Donc, pour optimiser votre imposition, veillez à respecter la législation. Tenez-vous également informé des éventuelles modifications. Par exemple, les plafonds peuvent être modifiés. 

En optant pour le versement libératoire

Pour le calcul de votre impôt sur le revenu, un abattement forfaitaire de 34 % est appliqué sur votre CAHT annuel. Vous pouvez aussi opter pour un versement forfaitaire libératoire (VFL). 

Le versement forfaitaire libératoire consiste à prélever votre impôt sur le revenu en même temps que vos charges sociales, c’est-à-dire au rythme mensuel ou trimestriel que vous avez choisi. Il correspond à 2,2 % de votre CAHT. Ainsi, mensuellement ou trimestriellement, vous devrez vous acquitter auprès de l’URSSAF d’une somme correspondant à 22 % de votre CAHT pour les charges sociales plus 2,2 % de ce même CAHT au titre de l’impôt sur le revenu.   

Pour pouvoir en bénéficier :

• Vous devez être en microentreprise.
• Vous ne devez pas dépasser un certain revenu fiscal de référence. Par exemple, pour 2021, le plafond de revenus 2019 ne devait pas excéder 27 795 € pour une personne seule. Ce plafond est majoré en fonction des parts rattachées à votre foyer fiscal.  

Bon à savoir : Le FLV est-il intéressant ?

Le FLV peut être plus intéressant que l’abattement forfaitaire de 34 % dans certains cas. Il faut pour cela effectuer la simulation avec les revenus et la composition de votre foyer fiscal. 
Il permet en tout cas de répartir le paiement de vos impôts de façon simplifiée et plus prévisible. 

Lire aussi : Tout savoir sur la fiscalité et l’imposition de l’agent commercial immobilier

Quelques exemples concrets…

Prenons comme année de référence 2021. 

• Il ne s’agit pas de votre première année d’exercice ;
• Vous n’avez pas au cours des deux années précédentes dépassé le seuil de 34 400 € de CAHT ;
• Vous résidez toujours dans votre commune de domiciliation et n’avez pas acquis de local professionnel.

Vos ventes de l’année écoulée vous ont rapporté des commissionnements à hauteur de 32 000 € répartis comme suit :

• 1^er trimestre T1 : 8 000 €
• 2^e trimestre T2 : 11 000 €
• 3^e trimestre T3 : 9 000 €
• 4^e trimestre T4 : 4 000 €

Chaque trimestre, vous déclarerez donc à l’URSSAF ces résultats. Vos charges sociales représentent 22 % de ces sommes. 

• Ainsi, au 1^er mai, vous aurez réglé : 1 760 €
• Au 1^er août : 2 420 €
• Au 1^er novembre : 1 980 €
• Et au 1^er février suivant : 880 €

Au 15 décembre, vous aurez dû vous acquitter de votre CFE. Le calcul tient compte de votre revenu et de votre commune de résidence. Par exemple, si vous êtes domicilié à Grenoble, elle sera de 314,44 €. Si vous êtes domicilié à Mende, elle est de 266,20 €. 

Enfin, pour le calcul de vos impôts 2022 sur vos revenus 2021 : 

Si vous avez opté pour l’abattement forfaitaire, votre revenu imposable sera de : 21 120 €.

En cas de choix du VFL, vous verserez :

• Pour T1, au 1^er avril : 176 €
• T2, au 1^er août : 242 €
• T3, au 1^er octobre : 198 €
• T4, au 1^er février suivant : 88 €

Pour évaluer s’il est plus intéressant de profiter de l’abattement forfaitaire ou du VFL, vous pouvez effectuer une simulation sur le site de l’administration fiscale. La composition de votre foyer fiscal et vos autres éventuels revenus font partie des paramètres pris en compte. 

Le régime de la microentreprise simplifie grandement la gestion de votre activité d’agent commercial en immobilier indépendant. Elle requiert cependant de la rigueur dans la gestion quotidienne de vos déclarations et une certaine vigilance sur les seuils existants. Restez bien informé !