Vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier et vous hésitez entre créer une agence ou vous lancer en indépendant comme agent mandataire ? Vous hésitez entre gestion locative, transactions uniquement, conseil, etc. ? Nos conseils pour démarrer son activité immobilière.
SOMMAIRE
Avant toute chose, il est important que vous définissiez votre projet d’entreprise. Pour cela, vous devez déterminer si vous souhaitez vous concentrer sur un seul type de prestation (transaction, location, gestion locative) ou si vous souhaitez assurer la totalité des prestations possibles, afin d’exploiter plusieurs sources de revenus.
Les agences immobilières peuvent en effet uniquement intervenir pour faire la promotion d’un bien, qu’il soit proposé à la vente ou à la location, puis assurer un rôle d’intermédiaire lors de la finalisation de la transaction : vente ou signature du bail.
Mais les agences immobilières peuvent également assurer la gestion locative. Dans ce cas, ce sont elles qui constituent l’interlocuteur privilégié du locataire, redistribuent le cas échéant les demandes aux prestataires extérieurs (artisans du bâtiment, experts, etc.) en cas de besoin et qui émettent les avis d’échéances de loyers et les quittances.
En résumé, en contrepartie d’une rémunération de la part du propriétaire-bailleur qui leur délègue la mission, elles gèrent totalement les locations.
Particulièrement intéressante, notamment lorsque le marché de l’immobilier est tendu, cette prestation de gestion locative implique cependant de disposer en interne d’une équipe dédiée à cette gestion, chronophage et exigeante sur le plan administratif. En outre, en cas de défaillance dans la gestion, la responsabilité de l’agence peut être engagée par le propriétaire-bailleur.
Vous devez donc en premier lieu déterminer la stratégie, le modèle économique de votre activité immobilière.
Pour vous aider dans l’élaboration de cette stratégie, vous pouvez effectuer une étude de marché locale.
Cette étude de marché vous permettra dans un premier temps de déterminer :
L’étude de marché permet également de lister la concurrence : nombre d’agences immobilières avec vitrines, positionnement marketing de ces agences, notoriété locale des agences, etc.
C’est sur la base de cette étude de marché que vous pourrez affiner votre propre projet et vous positionner pour répondre à un manque du marché, afin de développer votre activité.
Il existe principalement en France 3 statuts juridiques utilisables et utilisés pour démarrer une activité immobilière :
L’entreprise individuelle a longtemps été le statut juridique le plus utilisé en France pour créer une entreprise. Le principe est simple : comme son nom l’indique, l’entreprise est attachée à son fondateur : on dit qu’il y a confusion entre la personne physique et la personne morale.
Concrètement, il n’est donc pas nécessaire de constituer un capital social ou de rédiger des statuts.
A noter
Automatiquement, vos patrimoines personnels et professionnels sont séparés lors de la création de l’entreprise individuelle afin de protéger votre patrimoine personnel d’éventuelles dettes professionnelles.
Sous le statut d’entreprise individuelle, vous êtes soumis au régime social des travailleurs non salariés. Vos cotisations sociales représentent 45% de votre rémunération. Concrètement, donc, si vous souhaitez percevoir une rémunération nette de 1 000€, vous paierez en moyenne 450€ de cotisations sociales.
Du point de vue fiscal, par défaut, les bénéfices de l’entreprise individuelle sont soumis à l’impôt sur le revenu. Toutefois, vous pouvez opter pour une imposition des bénéfices à l’impôt sur les sociétés et payer votre impôt sur le revenu sur votre rémunération.
Et la microentreprise ?
La microentreprise (anciennement autoentreprise) est en fait un régime spécial de l’entreprise individuelle qui permet de créer et gérer une entreprise plus simplement, sans comptabilité exigeante, avec des cotisations sociales réduites.
La SARL est une société, c’est-à-dire que la création de l’entreprise donne lieu à la création d’une personne morale distincte du ou des fondateurs de l’entreprise. Si vous fondez une SARL seul, il s’agit d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL).
La création d’une SARL impose la rédaction de statuts et la constitution d’un capital social. Dans les faits, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports (d’où l’expression de « responsabilité limitée »).
Le régime social du gérant de la SARL dépend de son volume de parts sociales :
Dans le deuxième cas, les cotisations sociales représentent environ 62% de la rémunération brute. En d’autres termes, pour une rémunération de 1 000€, il faudra verser environ 620€ de cotisations.
La contrepartie de ce régime est que le gérant bénéficie du régime général de la sécurité sociale en termes de protection maladie et vieillesse.
Aujourd’hui, la SAS est la forme sociale la plus courante en France. Si elle est créée par un associé unique, on parle alors de SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle).
La création de la SAS entraîne la création d’une personne morale, la société, nécessite la constitution d’un capital et la rédaction de statuts.
La grande force de la SAS est d’offrir une totale liberté laissée aux associés pour la gestion interne de l’entreprise. La SAS est d’office soumise à l’impôt sur les sociétés. Le président de la SAS est assimilé salarié, qu’il soit actionnaire unique, majoritaire, égalitaire ou minoritaire.
Une fois le statut juridique choisi et, le cas échéant, le local trouvé pour ouvrir l’agence immobilière, il faut immatriculer l’agence immobilière auprès de la chambre du commerce et de l’industrie, afin d’obtenir un numéro de SIRET.
Vous devez également souscrire une garantie financière si vous choisissez d’effectuer de la gestion locative. Cette garantie financière est à souscrire auprès d’un organisme bancaire par exemple et doit être d’un montant minimum de 110 000€.
Vous devez également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle spécifique à l’activité immobilière.
A noter
Si vous ne disposez pas encore de votre carte professionnelle T, vous devez également effectuer les démarches pour l’obtenir. Sans quoi vous ne pourrez pas exercer en tant qu’agent immobilier indépendant.
Par ailleurs, il vous faut évidemment, par la suite :
Pour démarrer son activité immobilière et prendre en charge la commercialisation de biens immobiliers à la vente ou en location très simplement, il est également possible de devenir agent commercial avec iad.
Souple et facile à mettre en place, ce statut permet de créer une micro-entreprise pour se lancer dans l’immobilier.
Sous ce régime, vous payez des cotisations sociales forfaitaires en fonction de votre chiffre d’affaires (21,2% + 0,2% de contribution à la formation professionnelle en 2023), tous les trimestres. Si vous ne percevez aucune rémunération, vous ne payez rien. Vous avez également la possibilité d’opter pour le prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu (1% du chiffre d’affaires, versés en même temps que les cotisations sociales).
La démarche pour créer l’entreprise est très simple et se fait en quelques clics sur internet, vous n’avez aucune comptabilité à tenir (si ce n’est un journal des ventes) et peu de démarches administratives.
Par ailleurs, en tant qu’agent commercial iad, vous n’avez pas besoin de local, de garantie financière ou de collaborateurs : vous agissez pour le compte d’iad France pour commercialiser des biens immobiliers en vente ou en location.
Vous pourrez vous appuyer sur les outils digitaux et les formations proposées par la tête de réseau ainsi que sur l’accompagnement des équipes du siège dédiées à votre performance.
Comme une agence immobilière classique, vous avez en outre la possibilité de créer votre propre organisation commerciale en parrainant d’autres agents mandataires, en percevant des commissions sur les transactions qu’ils mènent à bien. Vous pouvez alors créer un véritable fonds de commerce, accessible et valorisable.
En savoir plus :
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