iad et LPI : les tendances des marchés immobiliers à fin novembre 2024

Évolution des prix de l’immobilier en France et en métropole

Entre ralentissement de la baisse et disparités régionales

La baisse des prix des logements anciens en France connaît un net ralentissement, porté par une reprise des ventes. En octobre, le recul annuel des prix s’établissait à -2,4 %, contre -4,6 % en mai. Ce changement est attribué à une hausse des prix des compromis durant six mois (+3,3 % en glissement trimestriel). Cependant, depuis août, les prix des compromis signés diminuent à nouveau (-1,7 % sur trois mois). La tendance annuelle reste baissière, et une reprise durable n’est attendue qu’au printemps 2025. Le marché des maisons montre une meilleure résilience (-1,6 % en octobre, contre -4,4 % en mai), particulièrement en dehors des grandes agglomérations, tandis que les appartements subissent une baisse plus marquée (-2,9 % en octobre, contre -4,8 % en mai), en raison des difficultés liées à l’accès au crédit.

Du côté des logements neufs, la baisse des prix persiste mais ralentit également. En octobre, les prix en glissement annuel reculaient de -2,2 %, après une chute marquée au premier semestre. Depuis l’été, une légère remontée (+2,2 % sur trois mois) est observée, portée par une amélioration des conditions de crédit et une reprise modeste de la demande, notamment sur le marché des maisons.

Dans les grandes villes, les prix des appartements anciens augmentent dans 41 % des agglomérations de plus de 40 000 habitants, avec des hausses particulièrement notables à Amiens, Dijon, ou Besançon. Cependant, les baisses de prix ralentissent aussi dans les autres villes, sauf à Paris où la diminution reste progressive mais régulière. À l’opposé, des chutes plus marquées sont constatées dans des villes comme Le Havre ou Strasbourg, liées à une moindre demande.

Les écarts de prix entre métropoles restent significatifs, en particulier entre des villes comme Brest ou Nancy (2 500 €/m² pour les appartements anciens) et le Grand Paris, où ces prix peuvent être trois fois plus élevés. Dans les métropoles de Nice-Côte d’Azur, Lyon ou Bordeaux, les écarts de prix entre centre et périphérie restent modestes. Enfin, les maisons voient des évolutions contrastées : les prix augmentent légèrement à Nice-Côte d’Azur mais reculent rapidement dans d’autres métropoles comme Bordeaux, Lyon ou Paris, où les difficultés d’accès au crédit limitent les capacités d’achat, malgré une forte demande pour l’individuel.

Le mois de octobre 2024 à l’échelle locale marque une baisse significative de projets acquéreurs, les demandes de mise en vente restent stables.

Mickael Dumas – Gap

Pour en savoir plus sur l’évolution des prix en France et dans les métropoles, lisez notre article dédié.

Évolution des marges de négociation et des transactions immobilières en France

Comme chaque automne, les marges de négociation dans l’immobilier connaissent une remontée saisonnière, conséquence d’un ralentissement de la demande après la période estivale.
En octobre, elles atteignent 8,6 %, soit une hausse notable de 96 % depuis juin 2022. Cette progression reflète les difficultés d’une demande affectée par les politiques monétaires restrictives de la Banque centrale européenne, la montée des taux immobiliers et le resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France. Bien que la hausse des marges ait ralenti en 2024 (+10 % depuis janvier), elle reste marquée, notamment sur les studios et les grands appartements (6 pièces ou plus), où elles ont bondi de 50 % sur trois mois. Les marges varient aussi selon les régions, restant faibles (5-6 %) dans les zones de forte demande comme l’Île-de-France ou la Bretagne, mais élevées (9-10 %) dans des régions comme la Haute-Normandie et le Limousin, où les acheteurs peinent à finaliser leurs financements.

Sur le marché des maisons, la hausse des marges est particulièrement prononcée sur les biens les plus grands (+30 % depuis le début de l’année, +109 % depuis juin 2022). Cette tendance s’explique par le ralentissement des prix et le rationnement des crédits, bien que les marges restent élevées tant dans les régions peu chères (Lorraine, Limousin) que dans celles où la demande reste forte (PACA, Rhône-Alpes).

En parallèle, les ventes de logements anciens amorcent une reprise après une chute historique enregistrée entre novembre 2023 et janvier 2024, comparable à celle de 2009. En janvier 2024, l’activité accusait un recul annuel de 21,4 %. Mais dès février, l’amélioration des conditions de crédit a relancé la demande, permettant une hausse des ventes trimestrielles de 6,6 % au printemps. Cette reprise s’est confirmée durant l’été, bien qu’à fin septembre, les ventes restaient en baisse annuelle de 11,4 %. En octobre, toutefois, le rebond s’est intensifié avec une augmentation des compromis de vente de 11,3 % sur trois mois, rapprochant les volumes de transactions des niveaux de 2023. Malgré cette reprise, l’activité reste encore loin des chiffres de 2019 (-31,7 %) et 2021 (-26,2 %). Un véritable retournement de la courbe annuelle des ventes est attendu au début de 2025.

En termes régionaux, la reprise des transactions est plus marquée en Province (+13,7 %) qu’en Île-de-France (+5,9 %), où les prix élevés et les contraintes d’accès au crédit continuent de peser. Partout en Province, la demande bénéficie des meilleures conditions de financement. Certaines régions, comme la Basse-Normandie, le Limousin ou la Bretagne, enregistrent une hausse modérée des ventes en raison des exigences élevées en apport personnel. D’autres, comme l’Aquitaine ou la Franche-Comté, montrent des augmentations limitées. En revanche, les régions représentant 46 % du marché national (Poitou-Charentes, Auvergne, etc.) affichent des progressions rapides, souvent supérieures à 15 %, soutenues par une mobilisation accrue des établissements bancaires pour atténuer les effets récessifs.

En octobre, le marché immobilier a fait preuve d’une belle stabilité, malgré un contexte économique plus complexe. Les acquéreurs sont toujours présents, mais leurs attentes se précisent, avec un fort intérêt pour les biens de qualité bien situés. Cela souligne l’importance d’une estimation juste et d’une mise en valeur soignée des biens pour répondre à leurs exigences.

Vanessa GENOD – Aix en Provence

Pour en savoir plus sur l’évolution des transactions et des marges de négociation en France, lisez notre article.

À propos du baromètre LPI – iad

L’association «Les Prix Immobiliers» a été créée le 22 décembre 2009 pour développer un observatoire des ventes de logements anciens et neufs fournissant aux différents acteurs un outil de connaissance précis des marchés.
Les membres actuels en sont :
BNP Paribas Residentiel CHH, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Groupe BPCE, iad, La Banque Postale et Sogeprom.

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