Avis de valeur ou estimation : quelles différences ?

Agents immobiliers, vous souhaitez en apprendre davantage sur la différence entre l’estimation et l’avis de valeur ? Bien qu’assez proches, ces deux notions diffèrent à certains niveaux, notamment en ce qui concerne la méthode et l’aspect “légal”. Afin d’y voir plus clair, on vous propose chez iad, un article complet sur le sujet… De quoi être sûr de bien faire la différence et ne pas vous tromper !

Qu’est-ce que l’estimation de valeur d’un bien ? 

L’estimation de la valeur d’un bien, consiste à déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier. L’estimation de valeur est effectuée en prenant en compte plusieurs facteurs importants comme : 

• Les caractéristiques du bien (superficie, nombre de pièces…) ;
• L’état général du bien ;
• Les tendances du marché immobilier local ;
• L’emplacement, etc…

L’estimation de valeur d’un bien, vous permet à vous, agent immobilier, de déterminer le prix juste d’un appartement, d’une maison, d’un terrain ou d’un local commercial. 

La valeur juridique de l’estimation de valeur

L’estimation immobilière a une valeur juridique. Elle engage votre responsabilité civile professionnelle d’agent immobilier. À vrai dire, il n’y a que vous qui pouvez la réaliser, à condition de disposer du titre d’expert immobilier. En outre, vous devez être inscrit auprès de la Chambre des Experts immobiliers.

Professionnels de l’immobilier : quelle méthode choisir pour votre avis de valeur ?

Il existe plusieurs méthodes pour réaliser une estimation de valeur d’un bien immobilier. Découvrez les trois méthodes appliquées et déterminez celle qui semble être la mieux adaptée !

La méthode de la comparaison

C’est la méthode la plus souvent appliquée par les agents immobilier. La méthode de la comparaison consiste à comparer plusieurs biens similaires à celui qui a besoin d’être estimé.

Pour cela, vous devez prendre en compte les caractéristiques du bien immobilier (superficie, nombre de pièces, qualité des finitions, état général, etc.) pour établir une estimation de sa valeur marchande. Vous obtiendrez alors une idée à peu près précise de la valeur du logement.

La méthode par capitalisation des revenus

La méthode par capitalisation des revenus permet d’estimer la valeur des biens immobiliers qui sont uniquement destinés à la location. 

La capitalisation des revenus se base sur le montant annuel des revenus locatifs qui sont générés par le bien, ainsi que sur le taux de rendement du marché de l’immobilier. 

Avec cette méthode, vous pouvez déterminer la valeur d’un bien en capitalisant, ni plus ni moins, sur les revenus que ce dernier pourrait générer.

La méthode par coût de remplacement 

La méthode par coût de remplacement consiste à estimer la valeur d’un bien immobilier (peu importe lequel), en calculant le coût nécessaire pour construire un bien similaire neuf à l’identique. 

Pour ce faire, vous devez déterminer le coût de la construction, le coût des matériaux et des matières premières utilisées, celui de la main-d’œuvre. De cet ensemble, vous déduirez ensuite la valeur de la dépréciation éventuelle du bien. 

L’avis de valeur, une alternative à l’estimation de valeur

L’avis de valeur d’un bien immobilier est une alternative à l’estimation de valeur. Là encore, c’est à vous, agent immobilier, de le réaliser. 

L’avis de valeur vise à estimer la valeur d’un bien, dans le cadre d’une vente ou d’une future acquisition. En somme, l’objectif est le même que pour l’estimation de valeur, même si quelques différences existent entre les deux concepts.

Vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier ? Découvrez comment vous y prendre, grâce à nos différents articles sur le sujet : – Tout savoir sur le Bac pro Profession Immobilière – BTS immo : programme et matières enseignées – Devenir agent immobilier à 50 ans : une reconversion possible ?

Professionnels de l’immobilier, quelle méthode choisir pour un avis de valeur ?

Pour réaliser un avis de valeur, l’expert peut utiliser trois méthodes différentes : 

• La méthode par comparaison : Comme pour l’estimation de valeur, l’agent immobilier peut prendre en considération, des biens similaires (au niveau de la superficie, du nombre de pièces, de la localisation…) afin d’exprimer son avis.
• La méthode du client : pour réaliser un avis de valeur, l’agent immobilier peut se baser sur un avis émis par son client. Ce dernier connaît le quartier, le type de biens qui y sont vendus ainsi que les prix généralement proposés.
• La méthode du professionnel : ici, l’agent immobilier peut regrouper divers agents et équipes afin de récupérer le maximum d’informations possible. L’expérience terrain de ces experts permet d’affiner son estimation de prix et donc, de rendre un avis propre des conditions réelles du marché.

Les critères à prendre en compte pour réaliser l’avis de valeur

L’avis de valeur est un document informatif. Ce dernier se base sur un ensemble de critères, comme : 

• L’adresse du bien ;
• La surface du bien ;
• L’état général du bien ;
• Un ensemble de données relatives au marché local ;

pour déterminer la valeur du bien en question, comme son nom l’indique. Outre la question de l’achat-vente, l’avis de valeur sert également à : 

• Faire le point sur la valeur de son patrimoine : vous allez pouvoir déterminer si le patrimoine de votre client a pris de la valeur ou s’il en a perdu.
• Réaliser des démarches ainsi que des actes de gestion : on pense notamment au fait de devoir assurer le logement ou en déterminer la valeur locative ;
• Calculer le montant des impôts liés à ce logement.

Agent immobilier, l’avis de valeur n’engage pas votre responsabilité

Il est important de garder à l’esprit que l’avis de valeur n’a aucune valeur légale. Il ne sert qu’à informer. D’ailleurs, sur ce document, on ne retrouve que des informations assez “basiques”, comme le nom et l’adresse du propriétaire du bien immobilier, l’ensemble de ses caractéristiques ainsi que son statut (s’il est soumis à la copropriété ou non, par exemple).

Dans certains rares cas, vous pouvez optimiser l’avis de valeur en y incorporant une analyse complète du marché de l’immobilier local, une analyse poussée sur l’environnement autour du bien, sur l’historique de ce dernier ou de la copropriété, voire des éventuels travaux à réaliser. Le plus souvent toutefois, ce document reste assez concis et va droit au but.

Il existe de nombreux métiers dans le secteur de l’immobilier, ne les confondez pas : – Quelles différences entre agent immobilier et négociateur immobilier ? – Quelles différences entre agent immobilier et conseiller immobilier ?

Quelles sont les différences entre l’avis de valeur et l’estimation immobilière ? 

La principale différence entre les deux concepts, c’est le côté légal. Comme expliqué, l’avis de valeur n’engage pas votre responsabilité d’agent immobilier, puisqu’il est émis à titre informatif.

En revanche, l’estimation, voire même l’expertise, sont des actes juridiques. Ils induisent l’engagement de la responsabilité civile professionnelle du ou des rédacteurs.

On note également une différence au niveau de la méthode. Si la méthode par comparaison est commune aux deux documents, l’avis de valeur peut se faire via la méthode du client ou du professionnel. L’estimation de valeur, elle, peut se faire par la méthode de capitalisation des revenus ou du coût de remplacement !

Les 3 points à garder en tête : 

– Avis de valeur et estimation immobilière ont le même objectif, à savoir informer un propriétaire sur la valeur de leur bien immobilier.
– L’avis de valeur n’a qu’un caractère informatif. Il n’engage pas la responsabilité de l’agent ou de l’expert immobilier.
– L’estimation immobilière, elle, engage la responsabilité civile professionnelle du rédacteur. Il s’agit donc d’un document légal !